Анализ проектных решений

В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА

К сожалению осень в этом году для деловой сферы не столько пора сбора урожая, сколько период поиска возможности выжить и выйти из кризиса с минимальными потерями. Проблемы фондового рынка, дефицит ликвидности, падение базовых экономических параметров и рост процентных ставок по кредитам, так или иначе, затрагивают буквально все стороны жизни. В том числе и строительство.

В общих чертах, в экономической основе любого строительства лежит анализ рыночной ликвидности будущего объекта по отношению к прогнозируемой сумме затрат на него. Даже скрупулезный учет всех аспектов, с привлечением ведущих консалтинговых агентств с солидной репутацией, не позволяет девелоперам получить абсолютно достоверный результат. Вероятностный характер будущей конъюнктуры, нестабильность цен на материалы и технологии строительства и, кроме того, высокая неопределенность в сроках получения исходно-разрешительной документации, проектирования и согласования определяют скромный порядок точности прогнозов. И к вводу объекта в эксплуатацию, во время строительства, а подчас и во время проектирования вызревает необходимость коррекции планов в той или иной мере.

И это в обычное время. А тут — КРИЗИС. Слово «коррекция» звучит вызывающе мягко. Иногда только коренной пересмотр всей модели объекта позволит вернуть его в жизнеспособное русло. Планировали склад — а тут нужно крытый рынок. Рассчитывали на многоэтажный жилой комплекс, а приходится запускать только отдельные корпуса и секции, рассчитывая на поэтапный ввод и скорейшее начало продаж. А ведь «стройка» - это такой тяжелый корабль, который развернуть по новому курсу тяжело, долго и дорого. Остановить строительно-монтажные работы, законсервировать выполненные конструкции, скорректировать проектную документацию, согласовать ее - задача, неразрешимая в короткие сроки. Время идет и съедает остатки средств, сохранившиеся от кризисных потрясений и призрак «дефолта» стройки все яснее проявляется на горизонте.

Мы предлагаем несколько другой подход к решению этой проблемы. Его основа - параллельное развитие нескольких процессов. Дело в том, что в последовательности принятия решений: формулирование инвестиционных намерений — разработка и утверждение предпроектного предложения — разработка и согласование стадии «проект» - исполнение рабочей документации — строительство, каждый из этапов определяется не только результатом предыдущего, но и сторонними факторами, о которых мы говорили выше. В условиях нестабильного окружения, а в особенности в кризисных ситуациях такое влияние может оказаться решающим. При этом становится оправданной ревизия всех стадий сразу, как поиск самосогласованного решения, что и удается сделать, как правило, за несколько итераций по всем стадиям. Прерывать строительство при этом вовсе не обязательно.

Например, идет строительство складского, здания ориентированного на обслуживание крупной торговой сети, возведен каркас. Рыночные ориентиры, на основании которых формировались инвестиционные намерения, начинают меняться — клиенту-ритейлеру не до расширения сети. Кроме того, задерживается пуск городской котельной, в расчете на которую выдавались ТУ на теплоснабжение.

Встает задача: не останавливая стройки, скорректировать весь процесс в несколько ином направлении. Скажем, по совету консалтингового агентства, перепрофилировать складской комплекс на мелкооптовую торговлю. Иначе говоря, построить крытый рынок. Работа над новым буклетом, стадией «Проект» и рабочей документацией выполняется практически одновременно на базе уже выполненных конструкций. Проект производства работ корректирует графики в пользу перспективно неизменных направлений. Эскизно выполняется корректировка генплана и архитектуры, с учетом новых требований. На их основе выполняются презентационные материалы и коррекция конструкций и инженерии. На этой основе, в свою очередь уточняются исходные эскизы. И так далее. В итоге: стройка и проектирование идут вместе к новой, «более светлой» цели, получая легитимность согласованием и экспертизой новых проектных материалов.