Как проектировать
31.10.2016 | Sergey Karmanov
Как проектировать

Технически процесс активного проектирования длится недолго. Скажем, по однозначно сформулированному ТЗ на проектирование многофункционального торгово-развлекательного комплекса в 25 000 м2 достаточно потратить 2-3 недели на архитектурную концепцию (стадия «Буклет») 2-3 месяца на стадию «проект» и примерно столько же на рабочую документацию. При этом разумно начинать рабочее проектирование еще до окончания стадии «Проект». Таким образом, вырисовывается весьма оптимистичная картина по срокам реализации начального замысла.
Однако в реальности сроки оказываются совсем другими. От получения первых исходных документов до начала строительства уходят зачастую несколько лет. Основными причинами этого являются многие факторы: 
неустойчивость и перманентное изменение инвестиционных замыслов Инвестора с одной стороны
сложная, плохо прогнозируемая и малоуправляемая процедура получения исходных данных и согласований – с другой.
Мало придумать интересный объект на отведенном участке.

  • Нужно заручиться оптимистичным прогнозом консалтинговой компании.

  • Определить статус земли и его соответствие инвестиционным замыслам.

  • Проверить и если нужно скорректировать градостроительную документацию.

  • Получить одобрение административных органов в лице регламентной комиссии.

  • Договориться с инженерными сетями о предоставлении технических условий на подключение.

  • Разработать получить и утвердить СпецТУ от «компетентных» органов.

  • И так далее и тому подобное.

Понятно, что за каждой процедурой стоят конкретные люди, внутренние инструкции, расписания работы. Порядки и инструкции постоянно меняются, организации реорганизуются, люди болеют или ходят в отпуска. А сроки идут, конъюнктура меняется, аренда и налоги платятся.
Проектировщик, взяв на себя обязательства по проектированию, может гордо сложить руки на груди и ждать полного прояснения ситуации. Может участвовать в процессе, обслуживая текущие запросы Заказчика. В этих случаях он не влияет практически на скорость реализации проекта. 
Ускорение возможно лишь при активной позиции проектировщика в принятии «превентивных» проектных решений. 
Еще до получения тех или иных разрешительных документов можно спрогнозировать развитие ситуации и принять решения. Важно при этом совершенно адекватно оценить риск и цену ошибки. Мы считаем, что принятие «превентивных» проектных решений позволяет сократить сроки реализации проекта, уменьшая тем самым коммерческие риски и текущие издержки Инвестора на содержание и обслуживание площадки. 
Здесь важен уровень компетенции и опыт Проектировщика, его способность выбора оптимальной стратегии, при которой цена риска неправильного решения будет заведомо меньше полученного выигрыша.

Так, например, в нашей практике проектирование многофункционального торгово-развлекательного комплекса в г. Москве на Летной, 98. заняло около 2 лет при достаточно аккуратном соблюдении законной процедуры. Ситуация на рынке площадей за это время изменилась настолько, что к финальной стадии в проект пришлось вносить существенные изменения и согласовывать их отдельным порядком. 
Проектирование автосалона «Гермес Лада» на Сормовской улице по схеме «оптимального риска» позволило запустить построенный автосалон уже через 10 месяцев после начала проектирования и сосредоточиться на адаптации готового сооружения к дилерским требованиям отдельных автобрендов.
Проектирование здания Торгового-офисного центра на 27 км. Киевского шоссе (НРК менеджмент) шло достаточно динамично по традиционной схеме, но на финальной стадии возникли новые обстоятельства, связанные с режимом землепользования в придорожной зоне и практически полное перепроектирование потребовалось не по причине «превентивного» риска проектировщика, а в силу вполне объективных обстоятельств.
Здание «Мосмарт» на пересечении Боровского шоссе и МКАД сдано в январе 2007 года, стадия проект была завершена в 2004 году, получены необходимые согласования и пройдена экспертиза в 2005. За этот период на стадии рабочего проектирования пришлось изменить:

Изменение инвестиционных намерений:

  1. ушли многозальные кинотеатры

  2. появился якорный арендатор М-Видео

  3. изменилась позиция инвестора по оформлению фасадов (появилась английская концепция)

Изменение технических условий

  1. отказались от газоснабжения

  2. получили технические условия на подключение к теплотрассе

  3. изменилась техусловия на электроснабжение

  4. исчезла возможность подключаться к городским сетям канализации.

  5. отказались от выноса транзитных линий газа.

И это только самые крупные изменения. В результате все то, что очень долго обсуждалось, оценивалось и закреплялось в проектной документации на стадии «Проект» пришлось пересматривать самым радикальным образом. Изменились: 
архитектурно-планировочная концепция, 
концепция пожарной безопасности (пришлось корректировать даже СпецТУ),
система энергоснабжения
решения по Генеральному плану
И время ушло и силы потрачены

То есть, стратегически важно выбирать оптимальный путь, учитывая все возможные (не только рыночные) риски и в соответствии с этим принимать решения по проекту, ясно осознавая не только требуемую точность, но и достоверность прогноза

RECENT POSTS ARCHIVE POSTS